É lógico e razoável que se a propriedade de um imóvel seja de duas pessoas (ou mais) e apenas uma exerça a posse, a(s) outra(s) tem direito de receber alugueis proporcionais a sua propriedade, de acordo com a avaliação de mercado, sendo que o pedido pode ser apresentado judicialmente, mesmo antes da decisão acerca da partilha, quando for inequivocamente possível identificar o quinhão de cada um dos coproprietários.

CURSO DE ATUALIZAÇÃO

Veja o que a Jurisprudência vem falando sobre o tema:

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS. Órgão: 8ª Turma Cível. Processo: APELAÇÃO CÍVEL 0734795-55.2019.8.07.0001. Relator: Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO. Acórdão: 1360406.

ACÓRDÃO. Acordam os Senhores Desembargadores da 8ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, MARIO-ZAM BELMIRO - Relator, DIAULAS COSTA RIBEIRO - 1º Vogal e ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS - 2º Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO, em proferir a seguinte decisão: RECURSO NÃO PROVIDO. UNÂNIME., de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Desembargador MARIO-ZAM BELMIRO. Presidente e Relator

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação (ID 23391945) interposto contra sentença (ID 23391935) prolatada pelo douto Juízo da 14ª Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de cobrança de aluguéis, ajuizada por (...) e (...) em desfavor de (...). O douto Sentenciante julgou procedente o pedido para condenar a requerida a pagar aos autores 40% (quarenta por cento) do aluguel mensal do imóvel no valor de R$ 10.700,00 (dez mil e setecentos reais) pelo uso exclusivo durante o período de 10.9.2019 a 27.7.2020, sendo 20% (vinte por cento) para cada um.

Quanto ao ônus de sucumbência, condenou a ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Inconformada, a ré afirma haver impossibilidade jurídica do pedido porque sempre foi consenso entre os coproprietários do imóvel herdado que poderiam residir sem pagamento de qualquer valor a título de aluguel, havendo falta de interesse de agir na cobrança dos apelados, pois possuem a posse compartilhada do bem pelo uso de dois quartos trancados com chave e pela permanência de objetos deles em outros espaços.

Alega ter arcado, juntamente com o coproprietário  (...), com todos os impostos e despesas extraordinárias de manutenção do bem, pretendendo a compensação com os gastos extraordinários de conservação no importe de R$ 20.752,88 (vinte mil, setecentos e cinquenta e dois reais e oitenta e oito centavos). Defende a ausência de mora porque o valor estipulado pelos apelados foi unilateral e sem a concessão de prazo para desocupação, aduzindo, ainda, que a avaliação foi errônea, já que não autorizou a entrada de nenhum corretor na pandemia de COVID-19 e o imóvel necessita de reparos importantes. Reclama da ausência de discriminação do suposto débito locatício, inclusive por meio de planilha, a justificar o indeferimento da petição inicial. Contrarrazões apresentadas no ID 23391952, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O

Admito e recebo o recurso no duplo efeito. Também dele conheço, presentes os requisitos legais. A controvérsia dos autos gira em torno da cobrança pelos autores/apelados de aluguéis do imóvel localizado na (...), de copropriedade das partes e de mais dois herdeiros. A solução encontrada pelo douto Sentenciante não merece reparos. De início, afasto as preliminares suscitadas pela requerida de inépcia da inicial, ausência de interesse de agir e impossibilidade jurídica do pedido. A alegação de inépcia da inicial por ausência de discriminação do suposto débito locatício não encontra respaldo, haja a vista a notificação extrajudicial da ré acostada à peça inicial, em que a quantia cobrada foi de 40% (quarenta por cento) de R$ 12.000,000 (doze mil reais) para os notificantes, ora apelados.

Do mesmo modo, não prevalecem a ausência de interesse de agir e a impossibilidade jurídica do pedido, uma vez que os autores são herdeiros e coproprietários do bem. A requerida desocupou o imóvel em 27.7.2020, conforme informa a petição de ID 23391893. Portanto, os aluguéis relativos ao período compreendido entre a notificação extrajudicial e a efetiva desocupação são devidos, afastando-se o argumento da ré de que não exercia a posse exclusiva do bem.

Outrossim, o fato de existirem bens comuns às partes não afasta a viabilidade da cobrança relativa ao quinhão de cada herdeiro, porquanto a apelante não demonstrou que a utilização do bem ficou prejudicada, mormente por ser sozinha (ID 23391893) e se tratar de herança, motivo que justifica a coexistência de bens das partes.

Em relação ao valor do aluguel, importa destacar que o inventariante informou que o imóvel está avaliado em aproximadamente R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais), sendo crível concluir que R$ 10.700,00 (dez mil e setecentos reais) é valor condizente com o aluguel.

Desse modo, os argumentos apresentados pelo douto Sentenciante, MM. Juiz de Direito Substituto Robert Kirchhoff Berguerand de Melo, não merecem reparos, por isso peço vênia para adotá-los como razões de decidir:

Como sabido, com a abertura da sucessão a herança transmite-se aos herdeiros como um todo unitário, regulando-se a propriedade e a posse da dela entre os herdeiros pelas regras relativas ao condomínio, confira-se o regramento legal previsto pelo Código Civil: “Art. 1.791. A herança defere-se como um todo unitário, ainda que vários sejam os herdeiros. Parágrafo único. Até a partilha, o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio.”

Assim, o herdeiro que ocupa integralmente imóvel de que é coproprietário deve pagar um valor mensal assemelhado a aluguel aos demais condôminos, conforme inteligência do art. 1.319 do CC, confira-se: “Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.”

No caso dos autos restou incontroverso que ré ocupou o imóvel no período entre a notificação extrajudicial encaminhada pelos autores (10/09/2019) e a efetiva desocupação (27/07/2020).

Eventual utilização do imóvel antes da notificação, com ou sem consentimento dos demais herdeiros, é irrelevante para o deslinde do caso, pois a cobrança diz respeito ao período a partir da notificação.

Quanto a natureza dessa ocupação, apesar a requerida afirma que ela não se deu exclusivamente, pois os requerentes teriam pertences no imóvel, entendo que ela de fato se deu de modo exclusivo.

Digo isso pois, pelas fotos apresentadas pela ré, é possível notar que os pertences atribuídos aos autores são na verdade quinquilharias que não impediram o uso e o gozo do imóvel, sobremodo se considerada a enorme área útil do imóvel.

No mais, ainda de acordo com a testemunha (...), no imóvel havia pertences a serem partilhados, mas não soube dizer se havia bens móveis exclusivamente dos autores (ID 74007368). Com efeito, revela-se evidente o dever da ré de indenizar os autores pelo uso do bem na medida do quinhão deles, restando apenas aferir o valor do aluguel do imóvel.

Nesse trilhar, a requerida defende que ele seria de R$ 3.750,00, conforme laudo de avaliação de ID Num. 63239108. Os autores, em réplica, apresentaram laudo informando que o valor médio de locação seria de R$ 10.700,00, limitado ao mínimo de R$ 9.800,00 e máximo de R$ 11.600,00 (ID Num. 64650457). Indicou a metragem do imóvel, a qualidade dos materiais utilizados e a disposição dos cômodos.

Ainda, a testemunha (...), informou que o valor do imóvel seria de aproximadamente R$ 3.000.000,00, de modo que eventual aluguel calculado à razão de 0,5% - valor utilizado pela jurisprudência como parâmetro – corresponderia a R$ 15.000,00, valor bem superior ao atribuído pelas partes (ID Num. 64650457).

Deste modo, considerando que o valor indicado pelos autores é o que mais se aproxima do valor proporcional ao imóvel, reputo que a aluguel de R$ 10.700,00 se mostra adequada e razoável.

Em relação aos reparos que a requerida alega ter realizado no valor de R$ 20.752,88 e que pretende ver decotado do montante devido a título de alugueis, melhor razão não lhe socorre.

A testemunha (...), declarou ser o inventariante do espólio e ter realizado reparos no imóvel com recursos próprios “para fazer várias modificações, pinturas, consertar alguma coisa, porque, realmente, apresentar uma casa na venda ia ficar muito difícil, a pessoa ia ver coisas erradas e não ia dar certo”, também revelou que (...) era sua preposta, não sabendo dizer se as notas que ela apresentou foram pagas com seus recurso ou os delas mesmo, visto que a ré também fez algumas coisas pois estava na posse do imóvel. Contudo, reafirmou que ele mesmo pagou por muitas coisas, mas que a ré ficou com as notas (ID 74007368).

Como se extrai das declarações acima, não há prova de que os gastos apresentados pela ré foram suportados efetivamente por elas. Para além disso, ainda que fossem, o decote deveria ocorrer na proporção de cada quinhão, ou seja, apenas 20% do valor total para cada um dos autores. Por tais razões, não vejo motivos para a realização do abatimento pretendido. Portanto, deve ser mantida intacta a r. sentença hostilizada, em todos os seus termos.

Por tais fundamentos, nego provimento ao recurso.

Em atenção ao disposto no § 11 do art. 85 do CPC, majoro em 2% (dois por cento) os honorários fixados anteriormente em desfavor da parte recorrente, perfazendo o total de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal pelo patrono da parte contrária.

É o meu voto.

DECISÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

 

Outro exemplo:

(...) ''É devido o pagamento de alugueis ao coproprietário que não está na posse do bem, após a separação ou divórcio, em percentual correspondente à cota-parte no condomínio, sendo que a data inicial para serem devidos os alugueis ao ex-cônjuge, que permanece no imóvel como coproprietário, é a da citação válida''

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. EFEITO SUSPENSIVO OPE LEGIS. CASAL SEPARADO. USO DO IMÓVEL COMUM POR APENAS UM DOS CÔNJUGES. DIREITO À INDENIZAÇÃO. DATA INICIAL. CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se amoldando a situação em exame a qualquer das hipóteses previstas nos incisos do parágrafo primeiro do artigo 1.012, do CPC, impõe-se a observância da regra do caput do referido dispositivo legal, a dizer que a apelação terá efeito suspensivo, sendo, a rigor, desnecessário formular qualquer pedido nesse sentido, o que torna igualmente desnecessário qualquer pronunciamento judicial acerca da concessão de efeito suspensivo, com base no § 3º desse dispositivo legal. Logo, o presente apelo deve ser processado com efeito suspensivo ope legis. 2. É devido o pagamento de alugueis ao coproprietário que não está na posse do bem, após a separação ou divórcio, em percentual correspondente à cota-parte no condomínio, sendo que a data inicial para serem devidos os alugueis ao ex-cônjuge, que permanece no imóvel como coproprietário, é a da citação válida. Precedentes jurisprudenciais. 3. Apelo não provido. (TJDF 07055480520198070009 DF 0705548-05.2019.8.07.0009, Relator: Arnoldo Camanho, Data de Julgamento: 29/10/2020, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 11/11/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

RELATÓRIO. O Senhor Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS - Relator Cuida-se de recurso de apelação interposto por ______ em face de sentença proferida pelo MM. Juiz da 1ª Vara Cível de Samambaia, que julgou procedente o pedido para condená-la a pagar ao autor R$ 400,00 (quatrocentos reais) mensais, reajustado anualmente pelo IGPM, a título de cinquenta por cento (50%) do valor do aluguel do imóvel comum do casal por ela usufruído, a contar da citação. Imputou à ré arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em dez por cento (10%) sobre o valor da causa, restando suspensa sua exigibilidade, por litigar sob o pálio da justiça gratuita. Em suas razões, a apelante sustenta que ainda não houve a partilha do bem imóvel em discussão, pois não foi decretado o divórcio das partes. Informa que a filha menor do ex-casal reside com ela, sendo dever de ambos os pais prestar moradia. Conclui não ser possível o arbitramento de aluguel em seu desfavor, até porque a condenação que lhe fora imposta retira o direito presumido de moradia da infante. Pugna pelo provimento do apelo, com a concessão de efeito suspensivo, a fim de que seja julgado improcedente o pedido autoral. Pede, ainda, a concessão de gratuidade de justiça. Contrarrazões pugnando pelo não provimento do apelo. É o relatório. VOTOS O Senhor Desembargador ARNOLDO CAMANHO - Relator Ab initio, no que diz respeito ao pedido de concessão da gratuidade judiciária, verifica-se que o referido benefício já foi deferido pelo magistrado singular, na própria sentença ora recorrida, razão pela qual deixo de apreciar o pedido. Em relação ao pleito de concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, insta salientar que, em regra, a apelação é dotada dos efeitos devolutivo e suspensivo, conforme o art. 1.012, caput, do CPC. Somente nas hipóteses dos incisos do parágrafo primeiro desse dispositivo legal é que a sentença produz efeitos desde logo, o que faz com que o apelo, nesses casos, não se processe com efeito suspensivo ope legis. Como a situação em exame não se amolda a qualquer das hipóteses previstas nos incisos acima referidos, tal circunstância impõe a observância da regra do caput do art. 1.012, do CPC, a dizer que a apelação terá efeito suspensivo", sendo, a rigor, desnecessário formular qualquer pedido nesse sentido, o que torna igualmente desnecessário qualquer pronunciamento judicial acerca da concessão de efeito suspensivo, com base no § 3º desse dispositivo legal. Por essas razões, o presente apelo se verá processar pela regra do caput do art. 1.012, do CPC. No mais, a questão posta em debate cinge-se em averiguar, inicialmente, o ventilado usufruto de imóvel comum do casal, situado à QS 303, conjunto 06, apartamento 101, torre A, lotes 01 a 03, Samambaia/DF, exercido de forma exclusiva pela ré, a fim de se afastar ou não a pretensão do autor de receber alugueis relativos ao bem. Os arts. 1.319 e 1.326, do CC, dispõem, expressamente, quanto ao regime jurídico do condomínio, que: “Art. 1319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. Art. 1326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões”. Ademais, como se sabe, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo do seu direito, e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, segundo o art. 373, incisos I e II, do CPC. In casu, é incontroverso que as partes autora e ré casaram-se, sob o regime de comunhão parcial de bens, em 29.11.2007, tendo o imóvel em discussão sido adquirido por ambos na constância do casamento (11.07.2014), conforme certidão de casamento e registro imobiliário (ID nº 19097932, pág. 01, e 19097934, págs. 01/03) juntados aos autos pelo requerente. Vale notar, ainda, que a parte autora afirmou que a ré passou a residir, com exclusividade, no imóvel do casal, a partir de 31.07.2018 – “data em que decidiram não mais seguir o relacionamento, quando então o requerente saiu do lar”. Além disso, informa que, desde aquela época, vem honrando integralmente com o pagamento das prestações do imóvel alienado, além das respectivas taxas condominiais (sic) (ID nº 19097929, págs. 01/02), fatos estes não impugnados pela parte requerida. Como se vê, os supramencionados dispositivos legais asseguram ao autor o direito de receber frutos do imóvel, sendo certo que, como a ré detém a posse exclusiva do imóvel, há a sua obrigação de pagar ao autor valor mensal relativo ao aluguel do apartamento, nos moldes estipulados na sentença recorrida. Logo, se a parte ré não se desincumbiu do ônus processual estabelecido no art. 373, inciso II, do CPC, o pedido de cobrança de alugueis deve ser julgado procedente, como o fez o juiz a quo, não sendo necessária aguardar sua partilha. Conforme ampla jurisprudência desta Corte de Justiça e dos Tribunais Superiores, é devido o pagamento de alugueis ao coproprietário que não está na posse do bem, após a separação ou divórcio, em percentual correspondente à cota-parte no condomínio, tendo como termo inicial para a cobrança a citação válida. A esse propósito, vejam-se os seguintes julgados, transcritos no que importa: “APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM DECORRÊNCIA DE USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL COMUM PELO EX-COMPANHEIRO. POSSÍVEL A APURAÇÃO DA QUOTA PARTE ANTES DA PARTILHA. INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE A METADE DO VALOR DO ALUGUEL APURADO PELO PERITO E DEVIDA A PARTIR DA CITAÇÃO NA AÇÃO DE ARBITRAMENTO. PARCIAL PROVIMENTO APENAS QUANTO AO MARCO TEMPORAL PARA CÔMPUTO DA INDENIZAÇÃO A PARTIR DA CITAÇÃO. 1. Cuida-se de apelação interposta pelo réu contra a sentença de procedência parcial do pedido do autor que fixou aluguel em favor de ex-companheiro, em razão da ocupação e fruição exclusiva do imóvel comum. 2. A questão controvertida a ser dirimida consiste em aferir se é cabível o arbitramento de aluguéis em favor do ex-companheiro, em razão da ocupação e fruição exclusiva do imóvel comum, enquanto não realizada a partilha. 3. Sendo possível a identificação inequívoca da fração do bem ou da quota de cada ex-cônjuge antes da partilha, cessa o estado de mancomunhão, de modo que, mesmo nas hipóteses em que ainda não concretizada a partilha do patrimônio, é permitido a um dos ex-cônjuges exigir do outro, a título de indenização, a parcela correspondente à metade do valor apurado a título de aluguel mensal, se houver a posse, uso e fruição exclusiva do imóvel por um deles. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça adotou posicionamento de que ‘na separação e no divórcio, sob pena de gerar enriquecimento sem causa, o fato de certo bem comum ainda pertencer indistintamente aos ex-cônjuges, por não ter sido formalizada a partilha, não representa automático empecilho ao pagamento de indenização pelo uso exclusivo do bem por um deles, desde que a parte que toca a cada um tenha sido definida por qualquer meio inequívoco’ (REsp 1.250.362/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/02/2017, DJe de 20/02/2017). 4. A indenização somente é devida a partir da citação, na medida em que se trata domomento em que está na posse teve ciência inequívoca da irresignação do outro quanto à fruição exclusiva do imóvel. A citação, pois, é o marco para a incidência dos aluguéis, bem como, para a incidência da correção monetária e dos juros. Precedente STJ: ‘O marco temporal para o cômputo do período a ser indenizado, todavia, não é a data em que houve a ocupação exclusiva pela ex-cônjuge, tampouco é a data do divórcio, mas, sim, é a data da citação para a ação judicial de arbitramento de alugueis, ocasião em que se configura a extinção do comodato gratuito que antes vigorava’. (REsp 1375271/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJe 02/10/2017) 5. Recurso conhecido e parcialmente provido” (Acórdão 1260448, 07347517020188070001, Relator: LEILA ARLANCH, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 1/7/2020, publicado no DJE: 22/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada). “EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. PARTILHA. INOVAÇÃO. UTILIZAÇÃO DO BEM POR UM DOS COPROPRIETÁRIOS. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. LITIGÂNCIA DE MÁFÉ. 1. É inadmissível a inovação da demanda em apelação. 2. A separação ou divórcio do casal enseja o fim da comunhão de bens, dando lugar ao condomínio, hipótese em que, antes de realizada a partilha do patrimônio, permite-se a um dos ex-cônjuges exigir do outro, que está na posse exclusiva do imóvel, o pagamento de aluguel correspondente à cota-parte no condomínio. 3. Litigância de má-fé não configurada” (Acórdão 1105222, 20140910125082APC, Relator: FERNANDO HABIBE, 4ª TURMA CÍVEL, data de julgamento: 20/6/2018, publicado no DJE: 25/6/2018. Pág.: 252/259). “RECURSO ESPECIAL - FAMÍLIA - SEPARAÇÃO LITIGIOSA - PARTILHA - AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL - IMÓVEL COMUM UTILIZADO POR APENAS UM DOS CÔNJUGES - POSSIBILIDADE - DIREITO DE INDENIZAÇÃO - DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL DEMONSTRADO - RECURSO PROVIDO. Conforme jurisprudência pacífica desta Corte, a circunstância de ter permanecido o imóvel comum na posse exclusiva da varoa, mesmo após a separação judicial e a partilha de bens, possibilita o ajuizamento de ação de arbitramento de aluguel pelo cônjuge afastado do lar conjugal e coproprietário do imóvel, visando a percepção de aluguéis do outro consorte, que serão devidos a partir da citação. - Precedentes. - Recurso provido para reconhecer o direito do recorrente à percepção de aluguel de sua ex-consorte, vez que na posse exclusiva do imóvel comum, a partir da data da citação, na proporção do seu quinhão estabelecido na sentença” (REsp 673.118/RS, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 26/10/2004, DJ 06/12/2004, p. 337). De mais a mais, como bem observado pelo magistrado sentenciante, “ainda que o casal possua uma filha menor, isto não influi no fato de que a requerida admitiu que vem residindo no imóvel com exclusividade, em especial pelo fato de que o genitor paga alimentos mensais à criança, cumprindo seu papel no custeio das necessidades da infante, inclusive no que tange a moradia”. Portanto, não há que se mencionar o direito à moradia da menor, que sequer é parte nos autos, até porque seu genitor ora apelado já vem cumprindo com sua obrigação alimentícia no importe de quinze por cento (15%) de seus vencimentos, conforme acordo homologado judicialmente nos autos do processo nº 0711310-36.2018.8.07.0009. Com efeito, “a ré deve efetuar o pagamento de metade do valor do aluguel para o requerente, que se vê impossibilitado de fruir de bem a que também tem direito” (ID nº 19098433, pág. 03). Por fim, considerando que o presente recurso foi interposto na vigência do novo CPC, e que a apelante restou vencida, impõe-se o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, conforme disposição do art. 85, §11 c/c § 2º, do CPC. Assim, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários – fixados anteriormente em dez por cento (10%) sobre o valor da causa – para doze por cento (12%) sobre o valor da causa. Dessa forma, nego provimento ao apelo, mantendo, na íntegra, a sentença recorrida. Além disso, majoro os honorários advocatícios anteriormente fixados para doze por cento (12%) sobre o valor da causa, em desfavor da ora apelante, ressalvada a suspensão sua exigibilidade, a teor do art. 98, § 3º, do CPC. É como voto.

O Senhor Desembargador SÉRGIO ROCHA - 1º Vogal Com o relator

O Senhor Desembargador JAMES EDUARDO OLIVEIRA - 2º Vogal Com o relator

DECISÃO NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, UNÂNIME.